در چه شرایطی بازار املاک سود بیشتری به همراه دارد؟




در چه شرایطی بازار املاک سود بیشتری به همراه دارد؟

افزایش دادن:

فصل اقتصاد – یک کارشناس بازار مسکن گفت: یکی از انتقاداتی که به صندوق املاک که روز شنبه مطرح شد این است که روی پروژه های در حال بهره برداری تمرکز دارد در حالی که راه حل درست این است که پروژه را از ابتدا در صندوق املاک شروع کنیم. شکل زمین- صندوق ساخت و ساز و ایجاد ارزش افزوده.

خشایار بهاگرپور درباره آغاز معاملات صندوق های سرمایه گذاری املاک گفت: تقریباً دو سال پیش بحث مبادلات املاک مطرح شد که واکنش های متفاوتی را به همراه داشت؛ در حالی که این موضوع باعث شد تا سرمایه گذاری در معاملات ملکی و مسکن آغاز شود. چون در آن زمان بورس مشکل فساد اموال مردم را داشت و اکثر کارشناسان می گفتند هر چیزی که بخواهد به نام بورس وارد فضای عمومی اقتصادی جامعه شود موفق نمی شود. بر این اساس اکنون صندوق املاک زیرمجموعه صندوق فرابورس را افشا کرده اند.
وی افزود: صندوق املاک با صندوق زمین و ساختمان تفاوت چشمگیری دارد. صندوق املاک و مستغلات بر ساختمان های آماده برای استفاده متمرکز است. در حالی که صندوق زمین و ساختمان به پروژه هایی که قرار است ساخته شود می پردازد و فضای تولید را در اختیار صنعت ساختمان قرار می دهد.
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به فروش یک ساختمان اداری 900 متری در شمال تهران در قالب صندوق املاک گفت: اعلام شد این گونه پروژه ها باید از دو طریق اجاره و افزایش برای سهامداران سود به همراه داشته باشد. قیمت ساختمان سوال این است که اگر این پروژه‌ها ذاتاً سودآور بودند، آیا مشتریانی وجود داشتند که مایل به ورود به بورس باشند؟ به نظر می رسد برخی از این املاک در دست مالکان باقی مانده است، بنابراین نمی توانند ارزش افزوده قابل توجهی برای سهامداران ایجاد کنند.
بازار اجاره 50 درصد زیان ده است.
باکارپور خاطرنشان کرد: نکته دیگر بحث P to R است که ارزش و جایگاه سرمایه گذاری ملک در مقابل درآمد اجاره و میزان توجیه آن را نشان می دهد. سال ها این نسبت در محدوده 20 بود و با افزایش قیمت ها در سال های اخیر این نسبت به 40 رسیده است یعنی ارزش سرمایه گذاری ملک به منظور کسب درآمد اجاره به نصف کاهش یافته است. با افزایش اجاره بها در سال گذشته، اجاره بها 1.7 برابر قیمت مسکن رشد کرد و P به R به 30 رسید، اما این میزان نسبت به سال گذشته هنوز 50 درصد زیان است. این بدان معناست که شخصی که با قصد اجاره در مقابل خرید ملک سرمایه گذاری می کند، در مقایسه با چهار سال قبل بازده کمتری خواهد داشت.
وی تصریح کرد: به این ترتیب سرمایه گذاری در صندوق املاک به منظور کسب درآمد اجاره ای توجیه اقتصادی بالایی ندارد. علاوه بر این، با افزایش اجاره بها، جامعه آسیب می بیند. سهامدار باید با تورمی که ما سعی در کنترل آن داریم از افزایش قیمت مسکن منتفع شود. هر دوی این موارد به جامعه و خود سهامداران آسیب می زند. از سوی دیگر، سود خالص از هزینه ها توزیع می شود. زیرا درصدی از درآمد صرف مدیریت این طرح می شود که سود چندانی برای سهامدار به همراه ندارد.
این کارشناس بازار مسکن بهبود شرایط اقتصادی و کنترل قیمت مسکن را ضروری دانست و گفت: طرح هایی مانند صندوق املاک جریانی مغایر با مهار تورم ایجاد می کند. مدل‌های خارجی از این طرح‌ها وجود دارد که موفق بوده‌اند، اما نباید دقیقاً هر چیزی را که در جایی از دنیا بود کپی کنید، صندوق‌های املاک در دنیا شرایط پایدارتری دارند. بنابراین کپی کردن طرح آنها الزامات خاص خود را دارد.
بهاگرپور استفاده از تعاونی های توزیع در حوزه املاک را راهکار مناسبی دانست و گفت: املاک باید به تعاونی های توزیع سپرده شود. شأن سازمان‌های مردم‌نهاد به‌ویژه تعاونی‌های توزیعی و تعاونی‌های خدماتی و کمکی، حفظ و کارکرد آن است. بنابراین سرمایه بیهوده خرج نمی شود. هزینه ها در تعاونی ها بسیار کمتر است. اگر بخواهیم مردم را از محل پروژه منتفع کنیم، تعاونی های تولیدی جای مناسبی هستند. در همه این ساختارها باید مراقب باشیم که بازار اجاره بها و بازار مسکن متاثر نشود و باید به مشکل تورم رسیدگی کنیم.
وی با ذکر مثالی در این زمینه گفت: باید در حوزه ارزش افزوده سرمایه گذاری شود. در قالب صندوق املاک یک پروژه آماده ارائه می شود که البته بازدهی سرمایه خود را انجام داده و جای پیشرفت چندانی ندارد مگر اینکه ناشی از تورم باشد. اما در قالب صندوق زمین و ساختمان، پروژه از ابتدا شروع می شود و بدون توجه به تورم عمومی در جامعه، ارزش افزوده ایجاد می کند.
انتهای پیام







حتما بخوانید:
آماده سازی بنادر بوشهر برای پذیرش شناورهای 30 هزار تنی